Kategorie: Analysen

Zunehmend wird diskutiert, ob das Thema Data Mining eine Relevanz für die Immobilienbewertung hat bzw. haben wird. Bevor wir uns dieser Frage zuwenden, wollen wir zuerst die Frage beantworten: Was versteht man unter Data mining?

Was ist Data Mining

Data Mining dient der Extraktion von empirischen Zusammenhängen durch die Anwendung von Methoden und Algorithmen. Aus großen Datenmengen können so in Echtzeit Abhängigkeiten erkannt und beispielsweise für ein CRM im Unternehmen genutzt werden. Neben wichtigen Kundenpotenzialanalysen ist Data Mining ein zentrales Fundament für strategische Unternehmensentscheidungen. Grundlage für die Durchführung des Data Mining ist der Zugriff auf eine Unternehmensdatenbank (Data Warehouse).

Bedeutung von Data Mining für die Immobilienbewertung

Im Immobilienbewertungsprozess ist die Anwendung von Data Mining zur Ermittlung kaufpreisrelevanter Faktoren von großer Bedeutung und findet heute im Rahmen von AVM-Prozessen eine zunehmende Markteingang.

In der Immobilienbewertung nimmt die Besichtigung des zu bewertenden Objektes nach wie vor eine zentrale Rolle ein. Die dem Gutachter anhand diverser Unterlagen vorab bereits vorhandenen Informationen sind durch eine Vor-Ort-Begehung zu ergänzen, bevor es zu einer abschließenden und endgültigen Einschätzung zum Wert der Immobilie kommt. Dabei kann der erste vom Schreibtisch gewonnene Eindruck zum Objekt durch eine Besichtigung bestärkt, ergänzt oder verworfen werden.

Lehren aus der letzten Finanzkrise nicht vergessen

Die Finanzmarktkrise 2007/2008 zeigte auf, welche verheerenden Folgen eine fehlende Inaugenscheinnahme von Immoblien im Falle von vorliegenden negativen Einflüssen (Instandhaltungsstau, Bauschäden, Baumängel etc.) haben kann. Durch den damals in den USA häufiger vorgekommen Verzicht auf die Durchführung von Besichtigungen der finanzierenden Banken konnten scheinbar kleine Risiken im Einfamilienhaussegment sich in Verbindung mit den eingesetzten Finanzinstrumenten zu Klumpenrisiken entwickeln.

Es ist daher auch noch heute – trotz aller digitalen Möglichkeiten – im Immobilienbewertungsprozess besonders wichtig, den Blick auf das substantielle Risiko der Immobilie zu richten. Dieses Risiko betrifft im Kleinen den privaten Immobilienverkäufer als auch Finanzinvestoren sowie finanzierende Institute. So wird das substantielle Risiko der Immobilie in Verbindung mit wichtigen Rahmenparametern vor Ort (lagebedingte Einflüsse, weiche Standortfaktoren: u.a. Image, Trends) erst durch eine professionelle Experteneinschätzung transparent und einwertbar. Die Auswahl eines qualifizierten, zertifizierten Gutachters mit langjährigem Expertenwissen u.a. für die Region ist daher nicht nur eine Ergänzung zur digitalen Ersteinwertung einer Immobilie im Sinne einer taxierten Preisrange, sondern das Fundament für die richtige Einwertung des Objektes.

Das Erfordernis der Besichtigung einer Immobilie unter Risikogesichtspunkten lässt sich auch mit anderen Lebensbereichen vergleichen. Würden Sie einen Bewerber ausschließlich auf der Grundlage seiner Präsentation im CV einstellen und ihm die Leitung einer Geschäftssparte übertragen? Das Risiko einer Fehlinvestistion im Falle eines miss match wäre in beiden Punkten voraussichtlich zu hoch.

Die Durchführung einer Immobilienbesichtigung ist im Immobilienbewertungsprozess ein ressourcenintensiver Bestandteil. Bei komplexen und insbesondere weitläufigen Immobilien stellt sich daher die Frage nach einem unterstützendem Einsatz von Drohnen. Welche gesetzlichen Vorschriften gilt es hier zu beachten?

Vorschriften bei Einsatz einer Drohne

Vor Inbetriebnahme einer Drohne muss ab einer Aufstiegsmasse von mehr als 2 kg ein Kenntnisnachweis (sog. “Drohnenführerschein”) erbracht werden. Beträgt die Aufstiegsmasse mehr als 5 kg muss eine Einzelerlaubnis je Flug eingeholt werden. Die Drohne darf eine Flughöhe von 100 m im unkontrollierten Luftraum bzw. im kontrollierten Luftraum eine Flughöhe von maximal 50 m nicht übersteigen. Des Weiteren ist zu beachten, dass die Drohne sich maximal 100 Meter an sensible Gebiete annähern darf (u.a. Autobahnen, Sicherheitseinrichtungen) und nicht nachts geflogen werden darf. Das Befliegen von Naturschutzgebieten ist ebenfalls nicht zulässig. Beim Fliegen außerhalb der Sichtweise des Drohnenpiloten gelten verschärfte Anforderungen. Ein besonderes Augenmerk ist darauf zu richten, dass die Aufnahme von Daten nur nach eingeholter Zustimmung derjenigen, die betroffen sein könnten, erlaubt ist. Hier gilt es die Anforderungen des Datenschutzes und des Persönlichkeitsrechtes zu beachten.

Neue EU-Drohnenverordnung 2019/2020 beachten!

Dieser kurze Einblick in die gesetzlichen Regelungen des Drohnenfluges zeigen die Komplexität des Einsatzes von Drohnen bei der Immobilienbewertung. Beachten Sie unbedingt auch die neue EU-Drohnenverordnung 2019/2020!

Einsatzbereiche für Drohnen bei der Immobilienbewertung

Denkbare unterstützende Einsatzbereiche könnten sein:

• Bewertung von landwirtschaftlichen Flächen: Aufgrund der meist vorliegenden Weitläufigkeit der Flächen sind hier die relevanten Faktoren (Lage, Bodenbeschaffenheit etc.) durch Drohneneinsätze leichter und wenig zeitintensiver zu prüfen. Auch hier ist der Einsatz als Hilfsmittel denkbar, weniger als Substitut.
• Weitere Analogien könnten im Einsatz von weitläufig gewerblich genutzen Flächen gezogen werden (u.a. im Bereich der Freizeitimmobilien, Abbaugebiete, produzierendes Gewerbe).

Erste Erfahrungswerte beim Drohneneinsatz in der Immobilienbewertung können gerne an dieser Stelle geteilt werden.

Sharing Economy ist aktuell in Deutschland als ein wichtiger Trend zu beobachten, der sich auch im Immobilienmarkt widerspiegelt. Gewerbliche Flächen werden, wenn auch derzeit noch unterrepräsentiert, in Agglomerationsräumen auch als Co Working Spaces angeboten. Für Deutschland wird im Bestand in den TOP-5-Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf) mit rd. 610.000 m² der Anteil an Co-Working Flächen am Gesamtbüroimmobilienbestand auf ca. 0,8% taxiert. Im Vergleich liegt der Anteil in London bei etwa 4,6% des gesamten Büroflächenbestandes (Quelle: https://www.livingandworking.de/blog/co-working-co-sharing-economy-in-der-immobilienwirtschaft/ Abruf vom 21.12.2019)
Wenngleich heute nur etwa 25 Prozent der co working spaces Gewinne erzielen, ist ein positiver Trend in diesem Markt zu beobachten. Aus diesem Grund streben rd. 75 Prozent der Betreiber von co working spaces eine Expansion an. (Quelle:http://www.deskmag.com/de/coworking-spaces-in-deutschland-2017-studie-erhebung-statistik-zahlen-umfrage Abruf vom 21.12.2019

Infolge der dispruptiven Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt (u.a. fortschreitende Digitalisierung, Veränderungen von Geschäftsmodellen) werden veränderte Anforderungen auch an die Arbeitsräumlichkeiten die Folge sein! Der Trend zu flexiblen Strukturen dürfte insbesondere vor dem Office-Segment keinen Halt machen.

Co-Working: Welche Mieten werden verlangt

Die Mieten von coworking spaces liegen aktuell i.D. bei rd. EUR 250-300/Monat, wobei Berlin mit seiner ausgeprägten start-up-Szene einen Spitzenplatz einnimmt (bis zu EUR 400/Monat). Dahingegen stehen die aktuellen Spitzenmieten für Büroflächen in den BIG 7 bei ca. EUR 24-40/m² (3.Quartal 2019). (Quelle: https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/de/Bueromarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf Abruf vom 21.12.2019)

Bei der Bewertung von Co Working Spaces sind die Aspekte Services, Furnishment, Equipment und der Anteil an Communityspaces einer gutachterlichen Einschätzung zu unterziehen.

Mit der anstehenden Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) können neue zukunftsweisende Zeichen in Richtung der Zulässigkeit von automatisierten Bewertungsprozessen (automatisierte Immobilienbewertung) gesetzt werden. Ausgangspunkt dieser Überlegungen stellt der unterstützende Einsatz von hedonischen Modellen zur Stärkung der Markttransparenz und damit zur Erhöhung der Validität von Markt- und Beleihungswerten dar. Der Einsatz von data analytics ermöglicht große Datenmengen in eine zielführende Interpretation zu überführen und als wichtige und fundiertere Entscheidungsgrundlage für den Immobiliengutachter zur Verfügung zu stehen. Dieses neue Level der Datengewinnung und Analyse bietet einerseits Verschlankungspotenziale im originären Immobilienbewertungsprozess sowie andererseits die Möglichkeit neue Wertschöpfungsmöglichkeiten erkennen und in neue/veränderte Geschäftsmodelle überführen zu können. Darüber hinaus können Risiken im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung besser identifiziert, Portfolien fundierter gemanagt und strategische Entscheidungen auf einer besseren Datengrundlage getroffen werden.

Automatisierte Immobilienbewertung: Warum erscheint der Einsatz von hedonischen Modellen in der Branche aktuell als sehr wichtig? 

• in Zeiten zunehmender Datenquellen und Datenmengen ist eine analoge Zusammenführung, Aufbereitung und Auswertung derselbigen nicht mehr zielführend. Der damit verbundene hohe Zeit-/Kostenaufwand sowie die Begrenztheit der Auswertbarkeit von Datenmengen führen sowohl zu einer suboptimalen Prozessgestaltung, als auch zu einer geringeren Validität des Ergebnisses.
• die digitale Transformation erfordert es, sein Geschäftsmodell hinsichtlich der neuen Markt- und Wettbewerbsbedingungen auf den Prüfstand zu stellen. Voraussetzung dafür ist es, diese analysieren zu können und auf dieser umfassenderen Informationsgrundlage die richtigen Entscheidungen treffen zu können.
• branchenfremde große Player sind bereits jetzt dazu in der Lage fundierte Aussagen zum aktuellen und prognostiziertem Marktgeschehen treffen zu können. Der Einsatz von hedonischen Modellen führt damit zu einer Stärkung des Berufsstandes Immobiliengutachter und nicht zu einem Ersatz desselben. Fachexpertise und Erfahrungswerte sind als Wettbewerbsvorteile und Alleinstellungsmerkmale zu begreifen, der fehlende Einsatz digitaler Möglichkeiten als Wettbewerbsnachteile und Substitut für nicht mehr erforderliche Arbeitsweisen.

Zusammenfassend kann der zunehmenden Komplexität von Daten und Datenzusammenhängen nicht dadurch begegnet werden, dass man sich vor ihrer Auswertbarkeit verschließt. Nur auf der Grundlage von präzisen, umfassenden und zeitnahen Informationen können die richtigen Entscheidungen getroffen werden. Regulatorisch scheint damit auch ein neuer Weg in die Steuerbarkeit von makroprudenzieller Risiken geebnet.

Wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht, so suchen nicht selten viele potenzielle Verkäufer oder Käufer einer Immobilien im Internet nach Worten wie zum Beispiel „Immobilie schätzen lassen“.

Die Frage nach der Werthaltigkeit einer Immobilie stellt sich insbesondere in aktuell boomenden Märkten, da die Gefahr von bestehenden Immobilienblasen insbesondere in Agglomerationsräumen sehr groß ist. Einem Investment sollte daher neben der Finanzierungsfrage die Einschätzung zum Wert der Immobilie durch einen Experten vorangehen. Neben Fragen rund um das Grundstücksrecht (u.a. Erbbaurecht, Grundbuch, Baulasten, planungsrechtliche Vorgaben) kann der Immobiliengutachter beratend zum Thema Umbau-/Sanierungskosten, versteckte Bauschäden/-mängel sowie Werthaltigkeit zur Seite stehen. Gravierende und meist sehr kostenintensive Fehlentscheidungen werden dadurch verhindert, wenn durch den Experten eine Einschätzung zum aktuellen Verkehrswert der Immobilie vorgenommen wird. Ansprechpartner für eine professionelle und fachgerechte Schätzung des Immobilienwertes sind neben selbständigen Gutachtern in der Region auch die örtlichen Gutachterausschüsse.

Immobilie schätzen lassen: Diese Tipps sollten Sie beachten!

Dabei sollte auf die Qualifikation durch eine entsprechende Zertifizierung bzw. öffentliche Bestellung des Gutachters bei Auftragsvergabe geachtet werden. In Abhängigkeit von dem gewünschten Dokumentationsumfang und der Art der Immobilie (gewerbliche vs. wohnwirtschaftliche Nutzung) richten sich die Kosten für eine Werteinschätzung der Immobilie. Die Kosten für eine Wertindikation eines Einfamilienhauses liegt dabei bei rd. EUR 1.000. Im Vergleich zu den Erwerbsnebenkosten  sind die Kosten für eine Wertschätzung einer Immobilie jedoch als gering einzustufen und sollten immer im Verhältnis zur Höhe und dem Risiko des Investments betrachtet werden.

Digitale Plattformen stellen eine disruptive Veränderung in der Gestaltung von B2B bzw. B2C-Geschäftsbeziehungen dar. Solches trifft auch für eine Immobiliengutachter Plattform zu.

Als neue Schnittstelle zwischen Kunden und Anbietern können Produkte und Dienstleistungen in Echtzeit vermittelt werden. So können sowohl alte Geschäftsmodelle eine Erweiterung um neue Kundensegmente erfahren, als auch gänzlich neue Geschäftsmodelle entstehen. Ausgangspunkt des Gedankens ist es, eine Verbindung zwischen dem online und dem offline-Markt zu gestalten, um auch Services und Produkte, die einen engen Regionsbezug haben, anbieten zu können.

Immobiliengutachter Plattform: Darum hat eine solche Plattform eine so besondere Bedeutung

Dieser Aspekt trifft insbesondere für die Bewertung von Immobilien zu. Zum einen bewegen sich die Märkte in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich und zum anderen kann eine Einschätzung zum Wert einer Immobilie am besten durch die hohe Ortskenntnis eines in diesem Geschäftsgebiet tätigen Immobiliengutachters abgegeben werden. Die höchste Effizienz in der Vergabe von Aufträgen zur Bewertung von Immobilien wird demzufolge erreicht, wenn die Ausschreibung der Immobilie auf die vorhandene regionale Fachexpertise des Gutachters trifft. Um diesen perfect match zu erreichen ist eine Gutachterplattform mit transparenten Anforderungen und Angeboten eine zielführende Lösung, um der stetig steigenden Marktdynamik und Wettbewerbsanforderungen Rechnung zu tragen. Ein umfangreiches Netzwerk rund um die Spezialthemen “Geldanlage in Immobilien”, “Investment Immobilie” und “Was ist meine Immobilie wert” sichert die Zugänglichkeit aller Interessenten und Anbieter. Aufgrund des hohen Maßes an Standardisierbarkeit in den Transaktionen sind die Aspekte Zeit und Transaktionskosten auf diesem digitalen Medium als entscheidender Wettbewerbsvorteil ggü. aufwändiger offline-Ausschreibungen hervorzuheben. Neben der deutlichen Steigerung an Markttransparenz (Kosten-/Leistungsvergleich) ergeben sich weitere Wertschöpfungsmöglichkeiten durch den Einbezug von smart services rund um das Thema Immobilie (u.a. z.B. 3-D-Aufnahmen der Immobilie durch den Einsatz von Drohnen). Die in Deutschland sehr dezentral aufgestellte Immobilienbewertung (u.a. durch die örtlichen Gutachterausschüsse) kann sich durch diese Plattform daten- und transaktionszentriert neu digital aufstellen und vernetzen!