Autor: Jens Bölscher

Zunehmend wird diskutiert, ob das Thema Data Mining eine Relevanz für die Immobilienbewertung hat bzw. haben wird. Bevor wir uns dieser Frage zuwenden, wollen wir zuerst die Frage beantworten: Was versteht man unter Data mining?

Was ist Data Mining

Data Mining dient der Extraktion von empirischen Zusammenhängen durch die Anwendung von Methoden und Algorithmen. Aus großen Datenmengen können so in Echtzeit Abhängigkeiten erkannt und beispielsweise für ein CRM im Unternehmen genutzt werden. Neben wichtigen Kundenpotenzialanalysen ist Data Mining ein zentrales Fundament für strategische Unternehmensentscheidungen. Grundlage für die Durchführung des Data Mining ist der Zugriff auf eine Unternehmensdatenbank (Data Warehouse).

Bedeutung von Data Mining für die Immobilienbewertung

Im Immobilienbewertungsprozess ist die Anwendung von Data Mining zur Ermittlung kaufpreisrelevanter Faktoren von großer Bedeutung und findet heute im Rahmen von AVM-Prozessen eine zunehmende Markteingang.

In der Immobilienbewertung nimmt die Besichtigung des zu bewertenden Objektes nach wie vor eine zentrale Rolle ein. Die dem Gutachter anhand diverser Unterlagen vorab bereits vorhandenen Informationen sind durch eine Vor-Ort-Begehung zu ergänzen, bevor es zu einer abschließenden und endgültigen Einschätzung zum Wert der Immobilie kommt. Dabei kann der erste vom Schreibtisch gewonnene Eindruck zum Objekt durch eine Besichtigung bestärkt, ergänzt oder verworfen werden.

Lehren aus der letzten Finanzkrise nicht vergessen

Die Finanzmarktkrise 2007/2008 zeigte auf, welche verheerenden Folgen eine fehlende Inaugenscheinnahme von Immoblien im Falle von vorliegenden negativen Einflüssen (Instandhaltungsstau, Bauschäden, Baumängel etc.) haben kann. Durch den damals in den USA häufiger vorgekommen Verzicht auf die Durchführung von Besichtigungen der finanzierenden Banken konnten scheinbar kleine Risiken im Einfamilienhaussegment sich in Verbindung mit den eingesetzten Finanzinstrumenten zu Klumpenrisiken entwickeln.

Es ist daher auch noch heute – trotz aller digitalen Möglichkeiten – im Immobilienbewertungsprozess besonders wichtig, den Blick auf das substantielle Risiko der Immobilie zu richten. Dieses Risiko betrifft im Kleinen den privaten Immobilienverkäufer als auch Finanzinvestoren sowie finanzierende Institute. So wird das substantielle Risiko der Immobilie in Verbindung mit wichtigen Rahmenparametern vor Ort (lagebedingte Einflüsse, weiche Standortfaktoren: u.a. Image, Trends) erst durch eine professionelle Experteneinschätzung transparent und einwertbar. Die Auswahl eines qualifizierten, zertifizierten Gutachters mit langjährigem Expertenwissen u.a. für die Region ist daher nicht nur eine Ergänzung zur digitalen Ersteinwertung einer Immobilie im Sinne einer taxierten Preisrange, sondern das Fundament für die richtige Einwertung des Objektes.

Das Erfordernis der Besichtigung einer Immobilie unter Risikogesichtspunkten lässt sich auch mit anderen Lebensbereichen vergleichen. Würden Sie einen Bewerber ausschließlich auf der Grundlage seiner Präsentation im CV einstellen und ihm die Leitung einer Geschäftssparte übertragen? Das Risiko einer Fehlinvestistion im Falle eines miss match wäre in beiden Punkten voraussichtlich zu hoch.

Die Durchführung einer Immobilienbesichtigung ist im Immobilienbewertungsprozess ein ressourcenintensiver Bestandteil. Bei komplexen und insbesondere weitläufigen Immobilien stellt sich daher die Frage nach einem unterstützendem Einsatz von Drohnen. Welche gesetzlichen Vorschriften gilt es hier zu beachten?

Vorschriften bei Einsatz einer Drohne

Vor Inbetriebnahme einer Drohne muss ab einer Aufstiegsmasse von mehr als 2 kg ein Kenntnisnachweis (sog. “Drohnenführerschein”) erbracht werden. Beträgt die Aufstiegsmasse mehr als 5 kg muss eine Einzelerlaubnis je Flug eingeholt werden. Die Drohne darf eine Flughöhe von 100 m im unkontrollierten Luftraum bzw. im kontrollierten Luftraum eine Flughöhe von maximal 50 m nicht übersteigen. Des Weiteren ist zu beachten, dass die Drohne sich maximal 100 Meter an sensible Gebiete annähern darf (u.a. Autobahnen, Sicherheitseinrichtungen) und nicht nachts geflogen werden darf. Das Befliegen von Naturschutzgebieten ist ebenfalls nicht zulässig. Beim Fliegen außerhalb der Sichtweise des Drohnenpiloten gelten verschärfte Anforderungen. Ein besonderes Augenmerk ist darauf zu richten, dass die Aufnahme von Daten nur nach eingeholter Zustimmung derjenigen, die betroffen sein könnten, erlaubt ist. Hier gilt es die Anforderungen des Datenschutzes und des Persönlichkeitsrechtes zu beachten.

Neue EU-Drohnenverordnung 2019/2020 beachten!

Dieser kurze Einblick in die gesetzlichen Regelungen des Drohnenfluges zeigen die Komplexität des Einsatzes von Drohnen bei der Immobilienbewertung. Beachten Sie unbedingt auch die neue EU-Drohnenverordnung 2019/2020!

Einsatzbereiche für Drohnen bei der Immobilienbewertung

Denkbare unterstützende Einsatzbereiche könnten sein:

• Bewertung von landwirtschaftlichen Flächen: Aufgrund der meist vorliegenden Weitläufigkeit der Flächen sind hier die relevanten Faktoren (Lage, Bodenbeschaffenheit etc.) durch Drohneneinsätze leichter und wenig zeitintensiver zu prüfen. Auch hier ist der Einsatz als Hilfsmittel denkbar, weniger als Substitut.
• Weitere Analogien könnten im Einsatz von weitläufig gewerblich genutzen Flächen gezogen werden (u.a. im Bereich der Freizeitimmobilien, Abbaugebiete, produzierendes Gewerbe).

Erste Erfahrungswerte beim Drohneneinsatz in der Immobilienbewertung können gerne an dieser Stelle geteilt werden.